世茂服務(873.HK)2023上半年實現營收40.98億元，歸母淨利潤同比提升11% 扭虧為盈

8月31日，世茂服務（873.HK）發佈2023年中期業績報告。期內，世茂服務實現營業收入40.98億元，毛利潤8.63億元。公司歸母淨利潤1.55億元，較2022年同期上升11%。核心歸母淨利率7.7%，各項利潤指標大幅回升。規模方面，合約面積增至3.46億平方米，其中來自第三方面積占比達77.6%，為歷史新高。

兌現高品質發展承諾，業務品質與盈利能力顯著提升

截止2023年6月30日，世茂服務經營所得現金流淨額轉正達3.51億元，淨現比大幅提升至1.72，創歷史新高；公司管理費用率、銷售費用率、財務費用率三項費用率相較於2022年底，大幅下降8個百分點，成本管控卓有成效；公司核心歸母淨利率從2022年全年的5.8%，提升至2023年中期的7.7%，經營能力提升效果明顯。

世茂服務十分重視業務的均好性及發展的獨立性。具體來看，上半年世茂服務綜合物業管理收入增至26.13億元，同比增長11.5%，為公司貢獻了持續穩定的收入。非業主增值服務收入1.21億元，收入占比下降至3.0%，創歷史新低，與地產的關聯度持續降低，業務發展更加獨立。社區增值服務業務收入7.09億元，其中養老服務業務收入增至7194萬元，同比大幅增長45.3%，以居家養老為增長引擎，“勢如破竹”持續開拓版圖。城市服務業務實現收入6.55億元，毛利率較2022年全年提升約1個百分點。2023年上半年世茂服務不僅整體收入結構更優，盈利品質也顯著提高。

世茂服務執行董事、總裁葉明杰曾表示：我們的策略就是回歸經營本質，真正為客戶提供價值。2021年以來，世茂服務全面構建用戶響應型組織，至今為止，世茂服務客戶滿意度連續3年保持85%以上，客戶的認可也為公司帶來了高續約率、高收繳率以及高物業費水平。2023年上半年，世茂服務的續約率、物業費單價分別為94%，2.2元/平方米/月，保持行業領先水準。

第三方外拓強勁，成功中標並簽約首個億元級物業管理合同

報告期內，世茂服務第三方外拓新增合約面積2635萬平方米，新增年飽和收入7.27億元，同比增長20.6%。第三方項目外拓中標率提升至36%，第三方市場拓展能力持續提升。截止2023年6月30日，來自第三方的合約面積占比高達77.6%，獨立發展能力凸顯。

2023年上半年，第三方外拓成功中標中國移動福建公司全省物業服務採購項目令公司實現了物業管理業務首個破億合同的突破。此外，亦有數十個超千萬級優質中標項目，包括鄭州赫優仕廣場寫字樓項目，是中原地區單體最大、集休閒、娛樂、商務、社交等多元複合功能於一體的城市綜合體；中標蘭州大青山農副產品物流中心，是蘭州主城區農副產品一級批發供應基地和蘭州最大的“菜籃子”；同時實現深圳住宅市場突破，中標深圳奧園翡翠東灣；在武漢新拓展湖北省人民檢察院項目，截止目前，世茂服務在武漢市場已接連入駐武漢市黃陂區人民法院、武昌區人民法院、武漢經濟技術開發區人民法院等，完成政法類公建項目專業領域的多點佈局。

通過第三方拓展尋求面積規模增長的同時，世茂服務亦採取“中心城市深耕”策略，通過一系列資源傾斜，不斷提高深耕城市的項目濃密度，降本增效。上半年，世茂服務深耕19城貢獻了55%的外拓年飽和收入。此外，世茂服務通過聚焦高潛力業態及項目和高能級的一線二線及新一線城市，撬動更高的單位面積收益。新拓展面積中具有高潛力的住宅及學校項目的合約面積占比達47.2%、位於高能級城市的項目合約面積占比達68.3%，為撬動更高單位面積收益提供了廣泛的空間。

聚焦特色細分服務業態，打造學校、醫院垂直領域行業龍頭

近年來，世茂服務持續提升細分領域服務能力，旗下“浙大新宇”為中國學校物業管理企業TOP1品牌，專注醫院後勤服務領域超20年經驗的“吉立物業”則在長沙市三甲醫院市場佔有率超過30%。

2023年上半年，浙大新宇明確了“一心一軸”的區域市場聚焦佈局，以江浙滬為“心”，以東部沿海為“軸”，走出浙大根據地。報告期內，浙大新宇在“一心一軸”上新拓項目年飽和收入占比高達92%，有效實現了項目的區域聚焦；同時，其新拓項目中“學校和園區”的年飽和收入占比達88%，有效實現了業態聚焦。

截止2023年6月30日，浙大新宇累計服務高校和園區270個，覆蓋38個城市，其服務的985高校占比達23%。上半年，浙大新宇通過戰略聚焦，新拓多個優質甲方的大單項目，如浙江大學杭州國際科創中心專案合同金額5170萬元，首都師範大學良鄉校區服務合同金額4134萬元。

在醫院物業服務領域，2023年上半年世茂服務圍繞“專業公建物業管理”加“細分場景增值服務”持續做深打透醫院後勤服務細分領域，吉立物業發揮專業服務優勢，在醫院服務領域探索出了陪護業務、陪護床租賃業務、醫院職工與社會食堂等多類增值業務，同時新增拓展司法系統公建業態實現了業態擴充。截止2023年6月30日，吉立物業續約合同額較原合同額提升了61%。值得一提的是，除了實現對湖南湘雅系醫院服務全覆蓋，世茂服務的醫院後勤服務亦涵蓋了山東多所三甲醫院，如威海市立醫院，煙台中醫院牟平濱州醫學院等。

持續深化城市服務業務發展，合同金額存量大

截止2023年6月30日，世茂服務城市服務收入為6.55億元，占總收入的16%，目前城市服務業務版圖已覆蓋全國54個城市，重點佈局長三角及大灣區發達地區，服務專案超過130個，在手總合同金額超過68億元。服務項目品質高、合同金額存量大。

在城市服務業務領域，世茂服務堅持打造“城市大管家”亮眼名片，以城市環境管家為優勢業務切入點，不斷鑄造城市服務全場景全鏈條能力。在上游，世茂服務擁有一家產品研發中心，兩家製造工廠，36種智慧型設備產品外，還同時擁有超過30項國家級證書，50多項專利。

2023年上半年，世茂服務拓展了多個城市服務大標的項目，勢頭強勁。其中，不僅拓展了咸陽秦都區環衛一體化項目等兩個合同金額超億元的項目，還簽署了甘肅省慶陽市鎮原縣城區環衛一體化特許經營項目、徐州市泉山區王陵街道辦事處環衛市場化保潔項目等多個超千萬級的項目，構建起了全國範圍的自主拓展能力。

保持中長期戰略定力，持續堅持高品質發展

上半年，世茂服務聚焦經營，回歸本心，通過制定“八大戰役”聚焦現金流管理、盈利能力提升、市場拓展等問題，取得了階段性的成果。世茂服務管理層認為，立足當下政策端與市場端積極的烘托，物業管理行業在宏觀經濟弱復蘇下，依然具有極強的確定性和可見性，我國廣袤的土地和巨大的存量市場為行業發展提供了一切可能，物業服務行業長期向好的發展態勢沒有改變。

“回歸經營本質”將作為世茂服務經營管理的核心模組，“兌現股東價值”將作為世茂服務業務選擇的重要標準。未來世茂服務將堅定“致力於成為中國領先的城市全場景生活服務商”的願景，進一步提升經營能力，修煉內功，持續提高利潤品質，堅持長期主義，以扎實的積累去擁抱未來的機遇與挑戰，穩紮穩打提升長期經營價值。